• Anasayfa
  • Favorilere Ekle
  • Site Haritası
  • https://tr-tr.facebook.com/public/Yasemin-Mataraci‎
  • https://twitter.com/avukatyasemin

 0 (505) 530 55 44

Muvazaalı kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Muvazaalı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
 (Gayrimenkul Hukuku S. için Tıklayınız)

Soru: Müvekkilin ölen annesi dolayısı ile büyükanne ve büyükbabasına dayı ve teyzeleri ile birlikte mirasçı olduğu bir arsa üzerine 20 daire yapılmak üzere müteahhit ile yapılmış ve üzerinde kendilerine 3 daire verildiğine dair noter onaylı anlaşma yapılmıştır. Ancak müteahhit ile prosedürleri tamamlayan dayılardan birinin de ortak olduğu aynı m2 yan parselde olan arsa için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise 7 daire verildiğine dair sözleşme de mevcut. Diğer murisler ya yurtdışında olduklarından veya yeterince Türkçe bilmediklerinden ve kat karşılığı inşaatta müteahhit ile arsa sahibi arasındaki daire paylaşım oranlarını bilmediklerinden dolayı işlerini hep vekalet aracılığıyla yaptırmışlar. Diğer sözleşme ile kendi sözleşmeleri arasındaki bu nispetsizliği görünce müvekkil ve diğer murisler inşaat müteahhidi ile bu aracı olan dayının özel bir sözleşme yaparak aslında verilmesi gereken diğer 4 daireyi de üzerine geçirdiğinden şüphelenmekte ve diğer sözleşmeyi emsal göstererek aldatıldıklarından dolayı dava açmak istemektedirler. Kat irtifakı kurulmuş ve kat irtifakı tapuları çıkmıştır. Müteahhide de önceden satış hakkı verilmiş ve bazı daireler de satılmıştır. Muvazaaya dayalı olarak açılacak bir davada müteahhit ve dayı arasındaki ilişkinin ispatı halinde diğer varislerin 4 dairenin mülkiyetini daha elde etmeleri mümkün müdür?
 

YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ

ESAS: 2010/13261
KARAR: 2011/1417

Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tapudaki resmi işlemleri yapması için vekil kıldıkları davalı A...K...’ın, müşterek malikler adına düzenlediği 28/04/2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre adlarına tescili gereken 5,6,7 ve 11 nolu bağımsız bölümleri, bilgi ve rızaları olmaksızın değerinin çok altında bedellerle diğer davalılara satış yoluyla temlik ettiğini, gerçek satış olmadığını, kendilerine ödeme yapılmadığını, vekil ile diğer davalıların fikir ve işbirliği içinde olduklarını, bedel ödemeksizin hileli ve muvazaalı devirler yaptıklarını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, kayıt maliklerinin de iyiniyetli olmadıklarını ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile mirasçılar adına tesciline olmadığı takdirde payına düşen 20.000.-TL tazminata karar verilmesini istemiştir.
Davalı A.. K..; davaya yanıt vermemiş, “ibraname” başlıklı 17.11.2006 tarihli fotokopi belge delil olarak sunmuştur.
Diğer davalılar; satışın gerçek olduğunu vekilin, vekâlet görevini kötüye kullanmasında kendilerine hukuki sorumluluk yüklenemeyeceğini, iyiniyetli iktisaplarının korunması gerektiğini belirterek, davanın reddine savunmuşlardır. 
Mahkemece; kanıtlanamayan davanı reddine karar verilmiştir.

 

Karar, davacı ve davalılardan M..T..ve H..T..tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi .raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

 

Dava; tapu iptal tescil olmadığı takdirde tazminat isteklerine ilişkindir.

Mahkemece; davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; kayden davacının ve dava dışı şahısların mirasbırakanları Â..G..’a ait 36461 ada, 13 parsel sayılı taşınmazın mirasçılara intikalinden sonra TMK’nun 688 maddesi ve takip eden hükümlerinde öngörülen paylı mülkiyetin oluştuğu ve mirasçıların 28.04.2004 tarihinde vekil kıldıkları A..K...’ın dava dışı yüklenici ile BK. 355 ve takip eden hükümlerinde öngörülen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları ve böylece taşınmaz üzerine bina inşa edildiği ve kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümlerin oluştuğu ve anılan sözleşme uyarınca çekişmeye konu edilen 5,6,7 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin arsa maliklerine ait olacağının kararlaştırıldığı buna karşın vekil A.’in 5 ve 6 nolu bağımsız bölümleri 02/10/2006 tarihli akitle davalı M.’e temlik ettiği, M..in de 6 nolu bağımsız bölümü 27/05/2008 tarihinde diğer davalı A..Ç..’a satış suretiyle devrettiği, ayrıca 7 nolu bağımsız bölümün 04/07/2006 tarihinde davalı H.. satış yoluyla temlik edildiği, 11 nolu bağımsız bölümün ise 07/06/2006 tarihinde davalı M..’e devredildikten sonra M..tarafından satış yoluyla 16/10/2006 tarihinde vekil A.. K..’a intikal ettirildiği anlaşılmaktadır.
Davacı; intikal işlemlerini yaptırmak ve üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak bina inşa edilmesi amacıyla A..K...'ın dava dışı paydaşlarla birlikte vekil kıldıklarını oysa vekil A..’in kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa maliklerine özgülenen bağımsız bölümleri hile, muvazaa ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle temlik ettiği ve böylece kendisi ile birlikte diğer paydaşları da zararlandırdığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Buna karşın davalı olan vekil A.. K... “İbranamedir” başlığını taşıyan 17.11.2006 tarihli belgeyi ibraz ederek tüm kayıt malikleri tarafından yapılan işlemler için kendisinin ibra edildiğini ve bir alacaklarının kalmadığını savunmuş ve mahkemece bu belgenin münderecatı ve savunma benimsenerek davanın reddine karar verilmiştir.

Oysa davacı anılan belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını belgenin sahte olduğunu ve kendisi için bağlayıcılığının bulunmadığını bildirmiş buna rağmen mahkemece anılan belgenin sıhhati konusunda herhangi bir irdeleme, inceleme araştırma ve değerlendirme yapılmaksızın neticeye gidilmiştir. 
Öyle ise mahkemece yapılan tetkikatın hüküm kurmaya elverişli ve yeterli olduğunu söyleme olanağı bulunmamaktadır. 
Hal böyle olunca; sözkonusu belge yönünden; tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda delillerin toplanması ondan sonra 2659 sayılı Yasa hükümleri uyarınca Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesinden belgenin sıhhati konusunda rapor alınması şayet elde edilecek rapor neticesinde anılan belgenin ve belgede yer alan imzanın davacıya ait olmadığının anlaşılması halinde iddianın niteliği ve ileri sürülüş biçimi gözetilerek vekâlet görevinin kötüye kullanılıp kullanılmadığı yönünde gerekli araştırma yapılarak neticeye gidilmesi gerekir.
Bilindiği üzere; Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 
Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2 maddesinde "vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir..." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi ,ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur. 

 

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. 
Ne varki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkûm edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır. 

 

Somut olaya gelince; miras bırakanın ölüm tarihine göre terekesi elbirliği mülkiyete tabi ise de TMK’nun 599 maddesi hükmü uyarınca mirasçılar, ölüm ile tereke üzerinde hak sahibi olacağında kuşku yoktur. Ancak çekişme konusu kadastral parsel yönünden intikal sağlanmış ve her bir mirasçının miras payı oranında sicil kaydı oluştuğuna göre olaya TMK’nun 701 ve 703 maddelerinde öngörülen elbirliği mülkiyeti değil paylı mülkiyet hükümleri sözkonusu olup istek iptal ve tescil olduğuna göre bir paydaşın diğer paydaşı bu tür bir davada temsil olanağı bulunmadığından davanın kabulü halinde davacının payı gözetilerek hüküm kurulması gerekeceği de tartışmasızdır.

 

Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan nedenlerden ötürü tarafların temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hüküm HUMK.'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 14.2.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


   Hizmetlerimiz hakkında daha ayrıntılı bilgi almak ve hukuksal konularda görüşmek için iletişim bilgilerimize Tıklayınız 


antalya avukatlar        antalyaavukatlar
Yorumlar - Yorum Yaz